构建多元监管体系 强化军队物业服务采购需求管理

摘要：在军队后勤保障中，军队物业服务采购是重要组成部分，其需求管理质量直接决定采购效益和保障水平。当前，军队物业服务采购需求管理面临：需求提报不规范、技术参数设置不合理、需求论证不充分、与采购环节衔接不顺畅等问题。本文就军队物业服务采购需求管理的思考，为完善军队物业服务采购需求管理、规范采购行为、提升服务保障效能，更好实现军队社会化保障高质量发展提出实践参考和意见建议。

关键词：后勤保障 物业采购 需求管理

引言

采购需求管理是军队物业服务采购的源头和核心，贯穿采购全流程，直接决定采购质量、服务效能和资金使用效益。与地方物业服务采购相比，军队物业服务采购不仅追求服务质量与经济性的平衡，更强调军事导向性和保密安全性，需严格契合军队营区管理的特殊要求，兼顾战备保障、保密管理与官兵需求。如何科学界定需求、规范参数设置、强化需采衔接，已成为提升军队物业服务采购质效的关键课题。

一、军队物业服务采购需求管理的现存问题

（一）需求调研不深入，贴合度不足

需求调研是采购需求编制的基础，但部分单位存在调研流于形式、覆盖面不广、针对性不强等问题。一是调研范围狭窄，仅由采购部门单独开展调研，未充分征求基层部队、官兵群体、营区管理部门的意见，导致采购需求与实际使用需求脱节。如：某单位未结合官兵作息时间优化物业服务时间，出现物业服务与训练冲突的情况。二是调研内容不细致，未全面梳理营区物业服务的核心痛点、重点环节和特殊要求，对不同营区的差异化需求考虑不足，导致采购需求“一刀切”，不能满足多样化需求。三是市场调研不充分，未深入了解地方物业服务市场的服务标准、价格水平、供应商实力等信息，盲目参照往年采购需求，导致需求指标不准，难以实现性价比最优。

（二）技术参数设置不科学，与市场实际脱节

物业服务需求的技术参数设置，需要准确把握市场供给能力。实践中，部分采购单位对物业服务市场缺乏深入了解，提出的服务标准过高或过低，既影响采购效益，也增加流标风险。例如：某部物业服务项目对项目总经理、副经理、工程部经理等管理团队提出了学历、职称、工作经验、社保缴纳年限等详细要求。此类要求固然体现了对服务质量的重视，但若设置条件过于严苛，将导致有效竞争不足，增加流标风险。

（三）人员素质参差不齐

由于招聘门槛不高、培训投入不足，保安老龄化、保洁员更换频繁、技术保障人员（电工、水暖工、电梯维修员）专业资质不达标等问题普遍存在。个别项目服务人员在专业技能（设备操作、应急处置等）、服务意识、沟通能力等方面与军队物业服务保障要求存在较大差距。

（四）需采衔接不畅，供需两端协同不足

全军采购改革要求密切需采两侧联动。但在实践中，需求单位与采购机构之间仍存在衔接不紧密的问题。有的需求单位提报的需求文件质量参差不齐，采购机构需反复沟通审核，延长了采购周期；有的需求单位对供应商需求质疑答复不及时；有的需求单位采购文件审核周期过长；上述情况都直接影响采购进度，降低采购质效。

二、优化军队物业服务采购需求管理的路径

（一）提高思想认识，强化需求管理核心地位

一是树立“需求引领采购”的理念，引导各级单位充分认识采购需求管理的重要性。将需求管理纳入采购工作的核心环节，克服“重采购、轻需求”的误区。二是强化军事导向意识，始终围绕军队建设需要和营区保障需求。兼顾官兵生活需要和保密要求，平衡经济性与军事适配性，避免盲目追求低价或过度提升标准。三是压实需求管理责任，明确采购部门、基层部队、论证人员的责任。将需求管理成效纳入采购工作考核，激发相关人员的工作积极性和责任心。同时，加强宣传引导，转变部分单位对社会化保障的认知偏差，明确引入地方优质服务与传承艰苦奋斗作风并不矛盾，切实发挥社会化保障为基层减负、为强军助力的作用。

（二）突出重点，构建多元监管体系

人员“数质量”监管是物业服务合同履约监管的核心环节，考核评价是引导物业服务供应商持续改进服务质效的重要手段，需要构建科学合理的考核评价及结果应用体系。一是科技赋能，提升智能化、多样化监管手段。通过二维码定点扫码签到、在公共区域合理部署摄像头，实现全过程人员动态监管，实时掌握保安、保洁等外勤人员在岗情况、工作时长等，杜绝“脱岗”“代岗”现象。变“例行核查”为“突击检查”，增加突击检查频次，重点核查人员身份与资质，同时模拟报修、咨询、投诉等场景，真实检验一线服务人员的响应速度、服务态度、专业技能。二是突出重点，构建科学合理的考核评价体系。进一步优化完善履约考核评价体系，以如实反映服务质效和提升官兵真实感受为导向，科学设置考核评价指标。大幅提高人员配置达标率、关键岗位人员稳定性、现场服务规范符合度、技能考核合格率、官兵评价满意度等指标权重。同时针对考核评价结果运用，设置严厉的违约经济处罚条款及一票否决的触发机制，并在采购合同中予以重点明确。

（三）加强人员建设，提升专业管控能力

一是打造专业化采购人员队伍，选拔具备物业服务专业知识、采购管理知识和军事素养的人员充实到采购岗位，明确岗位职责、加强岗位培训。定期开展物业服务知识、采购法规、保密要求、市场分析等方面的培训，提升采购人员的专业能力和保密意识。二是健全论证专家库，吸纳军事保障专家、物业服务行业专家、法律专家等参与需求论证，提升论证的专业性和全面性，避免机械抽取论证专家无法胜任的现象。三是强化基层需求管理人员培训，提升基层部队需求提报、意见反馈的能力，确保基层需求能够准确、及时传递到采购部门。同时，完善考核评价体系，将需求管理成效纳入相关人员考核，激发工作积极性，筑牢廉洁风险防线。如：联勤保障部队某采购机构通过多轮“以岗代训”为需求单位培养采购业务骨干，使众多需求单位在提报采购需求时大幅提高效率、压缩采购周期，成效明显。

（四）加强需采衔接协同

一是建立联合工作机制。分级建立需采联合工作机制，对集中采购重难点事项实行“会商+会签”模式，压减跨单位协调对接周期。二是推行需求审核标准化。明确需求审核的时限要求和审核标准，对需求质疑答复、采购文件审核等衔接环节实行限时办理，提高对接处置效率。三是落实进度双向考核。对采购单位、采购机构两类主体，分别实施采购项目执行进展考核，确保采购供给侧和需求侧紧密协同。

结语

军队物业服务采购需求管理是一项系统工程，涉及需求提报、参数设置、论证审核、需采衔接、履约验收等多个环节。当前，随着军队采购改革的持续深入推进，物业服务采购需求管理正朝着规范化、精细化方向发展。未来，将进一步完善需求标准体系，强化需采协同机制，压实需求管理主体责任。同时积极探索大数据、人工智能等技术在需求分析中的应用，不断提升需求管理的科学化水平，为提升军队物业服务采购质量效益、保障强军重任提供坚实支撑。

参考文献

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